Статуя
Фото ИТАР-ТАСС

20 лет вместе

Развитие рынка недвижимости на примере одной компании

За 20 лет российскому рынку недвижимости удалось пройти путь, который в западных странах занимал долгие десятилетия. Ипотека, дольщики, приватизация, частная собственность – все эти слова россияне активно начали использовать только в 1990-х. Тогда же, в начале 1990-х, появились и первые занимающиеся недвижимостью компании, которые сейчас принято называть "ветеранами". За становлением рынка недвижимости удобно проследить на примере одного такого "ветерана" - "Инкома".

О том, как в советское время приходилось искать жилье, младшее поколение может судить, пожалуй, только по рассказам родителей да по повести "Обмен" Юрия Трифонова. В ней, чтобы найти телефон маклера, нужно было знать "нужных людей", а сама профессия человека, который искал подходящие для обмена варианты, была нелегальной.

С перестройкой и исчезновением СССР все изменилось, однако ни единых баз данных, ни четких критериев оценки реальной стоимости квартир и, главное - людей, которые могли бы легально оказать квалифицированную услугу, не было.

Но начало 1990-х годов было и временем больших возможностей. "Рынки" (в экономическом смысле) как таковые еще не сформировались - можно было заниматься чем угодно, и при должной удаче и сноровке эта деятельность в ближайшей перспективе могла принести отдачу в сотни процентов. На рынок недвижимости людей приводил, как правило, личный опыт. "Летом 1991 года я работал на фондовых биржах и параллельно искал нам с женой квартиру. Черных маклеров в то время было много, но организованных фирм по торговле недвижимостью практически не существовало, больше торговали ширпотребом, компьютерами, продуктами питания. Я увидел, что здесь можно построить бизнес, и решил организовать одно из первых агентств недвижимости. В начале 90-х вообще было много ниш, главное было решиться что-нибудь делать, а уж дальше все зависело от того, как ты ведешь дела", - вспоминал в одном из интервью Константин Попов, председатель совета директоров "Инкома".

Агентство, которое организовал Попов, назвалось "Московская центральная биржа недвижимости" (МЦБН). В то же время, осенью 1991 года, братья Сергей и Дмитрий Козловские основали компанию "Инком": "Мы с братом натерпелись с покупкой жилья и автомобиля. Вроде и средства были, и было из чего выбирать, а куда обращаться, не понятно. Частные предложения есть, рынок тоже есть, а упорядоченной услуги - нет", - рассказывал президент "Инкома" Сергей Козловский.

Поселок Millennium Park. Фото предоставлено пресс-службой корпорации "Инком"

Почти вся недвижимость в 1991 году была еще в государственной собственности. Продавались только кооперативные квартиры и квартиры, которые были выкуплены в порядке эксперимента платной приватизации. Так что операции, которые проводили первые российские риелторы, по сути, не сильно отличались от тех, что были еще при социализме. Редкие квартиры продавались на аукционах, которые были обставлены по всем правилам: видеоролики, представление лота, ведущий. Эти аукционы сопровождались диким ажиотажем - на всю Москву продавалось по 30-40 квартир в месяц!

Однако и аукционы, и организация услуг по обмену просуществовали недолго. После того как в 1992 году был принят закон о бесплатной приватизации жилья, рынок получил мощнейший импульс к развитию - квартиры стали частной собственностью. Если в начале 90-х "Инком" проводил по 3-4 сделки в месяц, то далее счет пошел на сотни.

Дефолт 1998 года сильно ударил по риелторским компаниям. И дело даже не в том, что из-за девальвации рубля цены на недвижимость упали в среднем на 70 процентов. Вместе с обвалом экономики потребительская активность россиян резко снизилась. Риелторам при падении спроса пришлось больше внимания уделять клиентам - в повсеместную моду вошли эксклюзивные договоры, резко выросли требования к юридической проверке квартир.

К началу нового столетия посреднические услуги при продаже квартир в Москве осуществляли десятки (если не сотни) агентств. Лидировали несколько активно конкурировавших между собой компаний: Бест, Инком, Миан, Миэль и МЦБН. Тем удивительнее, что в феврале 2001 года двое из лидеров - Инком и МЦБН - объединились в одну организацию на равноправных условиях. Сергей Козловский занял пост президента, а Константин Попов - председателя совета директоров, так что руководить компанией бывшие конкуренты стали вместе. По легенде, основные договоренности акционеров были достигнуты вовсе не за столом переговоров в офисе, а на горнолыжных трассах в Альпах.

Новая компания стала назваться "Инком-Недвижимость". Журналистов, узнавших о слиянии, больше интересовала даже не сумма сделки, а тот факт, что Попову и Козловскому вообще пришла в голову идея о равноправном объединении. В интервью "Коммерсанту" 10-летней давности Козловский даже вынужден был оправдываться: "Слияние компаний - это элемент культуры бизнеса, для становления которой нужно время. В нашей стране подобные процессы характерны для тех, чья корпоративная культура стремится к мировым стандартам. На сравнительно молодом российском рынке таких компаний пока немного".

Поселок "Гринфилд". Фото предоставлено пресс-службой корпорации "Инком"

Объединенная компания усилила свои позиции - ее отрыв от конкурентов по масштабам риелторской сети, количеству клиентов, числу проводимых сделок сразу резко увеличился. Одновременно "Инком" решил развивать новую для себя отрасль и стать застройщиком. По пути создания девелоперских направлений тогда пошли большинство крупных риелторов, однако почти все они стали инвестировать в городское жилье. "Инком" выбрал рынок подмосковных коттеджных поселков, которые 10 лет назад были еще в диковинку.

В результате, к лету 2008 года компания стала лидером нового, малоэтажного рынка, построив в своих поселках более 500 домов. Это означало, что новый кризис стал испытанием не только для риелторов "Инкома", но и для его строителей. И хотя компания пережила кризис лучше многих городских девелоперов, далось это нелегко. В интервью "Ведомостям" того времени Сергей Козловский признавался, что "Инком" опустил цены на элитные проекты на 50 процентов. Впрочем, такой подход позволил компании продолжить строительство. Свою роль сыграла и диверсификация - доля риелторской деятельности в структуре выручки в кризис доходила до 60 процентов - совсем как в начале 2000-х.

В 2011 году журнал Forbes оценил выручку "Инкома" в 17,5 миллиарда рублей и поставил его на 131 место в рейтинге крупнейших частных компаний России. Компания уже сдала в своих поселках без малого 1000 домов и строит еще 1 миллион квадратных метров коттеджей как в vip-категории (бренд Villagio Estate), так и в сегменте бизнес- и эконом-класса (бренд "Инком"). Еще два малоэтажных проекта есть в Красноярском крае, хотя архитектурные идеи москвичей там поначалу приняли "в штыки". На риелторском рынке "Инком" по-прежнему занимает первое место: его сотрудники принимают участие в каждой третьей сделке с московской недвижимостью

То, как развивалась крупная компания: сначала через посреднические операции, затем изучая "на ощупь" рынок - редкий для России случай. За 20 лет "Инком" превратился в масштабный бизнес, в деятельности которого заняты тысячи людей. При внимательном рассмотрении можно увидеть, что в истории корпорации отражается развитие всего российского рынка недвижимости, казавшееся поначалу абсолютно хаотичным.

Комментарий эксперта

О том, как зарождался рынок риелторских услуг, "Ленте.ру" рассказал председатель совета директоров Корпорации "ИНКОМ" Константин Попов:

Я помню, как все начиналось в 1991 году. Мы проводили первые в Москве аукционы по продаже квартир.

Купили даже специальный аукционный гонг и молоток. Михаил Раздольский, молодой и очень импозантный ведущий, управлял залом как настоящий дирижер. Зрелище было феерическим. Одним из первых покупателей квартиры на аукционе был Михаил Куликов. Через пару недель после этого аукциона он пришел к нам работать. И вот уже много лет возглавляет департамент, в котором одним из самых успешных отделений руководит его бывший аукционист, Раздольский. И то, что с самых первых шагов и до сих пор, все мы работаем вместе, для
меня очень важно. Сколько бы в компании не работало человек - два десятка или многие тысячи, "Инком" остается одной командой.