Непростая доля

Корни проблемы

Согласно самому популярному определению, "обманутый дольщик" - это частный инвестор, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества. Несмотря на то, что название этой группы инвесторов - дольщики - тесно связано с понятием долевого строительства, оно намного шире, чем может показаться на первый взгляд. Дело в том, что изначально (в 1990-е годы и в начале 2000-х) российские банки, не обладая запасом "длинных денег", не могли себе позволить выдавать кредиты на длительные сроки, поэтому процентные ставки превышали все возможные пределы. В отсутствие доступного заемного капитала застройщики были вынуждены искать другие источники финансирования, и такими источниками стали частные инвесторы, которые готовы были заплатить меньше на старте проекта и в обмен на это разделить с застройщиком все последующие риски.

По сути, это был один из видов предпринимательской деятельности - в условиях, когда по ходу строительства цены вырастали в несколько раз, готовую квартиру можно было перепродать с существенной выгодой. Таким образом, многие россияне, накопившие некоторую сумму денег, рассматривали для себя рынок недвижимости именно как некий старт для роста капитала. К тому же, в отличие от фондового рынка, первичный рынок жилья не требовал глубоких знаний. При этом квартиры являются социально значимым товаром, и государство вроде бы следило за тем, чтобы обязательства перед такими инвесторами строго выполнялись. Но предпринимательские риски всегда остаются рисками.

В 2004 году государство решило серьезно пересмотреть правила игры на рынке новостроек. В результате в апреле 2005 года вступил в силу Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (ФЗ-214). Этот закон, пожалуй, стал самым известным документом на рынке недвижимости. По нему была установлена единственно допустимая форма договора о долевом участии в строительстве. Кроме того, закон регламентировал возможности вложений в строительство со стороны частных лиц, ужесточая надзор над застройщиками. Например, девелопер мог начать привлекать средства граждан только после того, как он собрал все необходимые документы на стройку.

Опасность "серых схем"

Вечное правило "строгость российских законов компенсируется их всеобщим неисполнением" сработало и в этот раз: часть застройщиков закон проигнорировали. Во многом из-за того, что прописанные в идеологически очень верном законе нормы не соответствовали российским реалиям. Например, чтобы собрать все документы и разработать будущий проект, девелоперской компании надо было обладать весомой суммой, которую все так же непросто было получить в банке. Компании, у которых был стабильный денежный поток от объектов коммерческой недвижимости, могли привлечь деньги в банках под залог офисного или торгового центра. Однако специализирующиеся на жилье игроки, у которых было не очень много площадок, вряд ли могли рассчитывать на благосклонность финансовых организаций. А если речь шла о начинающей компании, то деньги населения и вовсе становились для нее единственным выходом. В итоге застройщики стали использовать различные схемы для обхода закона.

Самой популярной стала схема продажи новостройки путем заключения предварительного договора купли-продажи, а как ее разновидность еще и использование так называемой "вексельной схемы". В первом случае соинвестор получал от застройщика обещание, что в будущем, когда застройщик достроит дом, он заключит с ним основной договор купли-продажи готовой квартиры. В отличие от договора долевого участия, предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а значит застройщик, в принципе, мог перепродавать одну квартиру несколько раз. Это вело к возможности так называемых "двойных продаж".

Еще более опасной является так называемая "вексельная схема", по которой соинвестор получал в обмен на свои деньги вексель, чтобы потом расплатиться им за квартиру. При этом никакой гарантии того, что покупатель получит квартиру именно путем оплаты векселем, не было. По всем документам, покупатель был просто кредитором строительной компании и мог получить назад разве что деньги, которые в условиях резкого роста цен в несколько раз отличались от стоимости готовой квартиры.

Обе эти схемы объединялись двумя факторами. Во-первых, застройщик не был никак ограничен в выполнении обещаний по срокам строительства: все обходные схемы не попадали под жестко регламентированный закон "О долевом участии в строительстве". Во-вторых, все проданные квартиры числились за застройщиком. Это означало, что в случае банкротства строительной компании все имущество могло отойти основному кредитору. Более того, в случае вексельной схемы нечистые на руку застройщики использовали дополнительные возможности обмана. Например, покупателю могли выдать вексель с определенным сроком оплаты, после которой терялось право на получение квартиры. И таких примеров было достаточно много. В результате многие люди, купившие квартиры в обход закона "О долевом участии в строительстве", оказались и без денег, и без квартир.

Масштаб проблемы

Первая волна обманутых соинвесторов пришлась еще на 2003-2005 годы, когда на первичном рынке жилья уже было достаточно средств, но по сути еще не было механизмов защиты. На тот момент проблема оказалась новой - даже для московского рынка. В итоге столичные власти решили взять под свой контроль строительство "проблемных домов" и принялись за поиски новых инвесторов. К работам в обмен на определенные преференции от московских властей были привлечены крупнейшие строительные компании города. Вторая волна обманутых дольщиков прокатилась после финансового кризиса 2008-2009 годов, когда большое количество строек оказалось замороженными. В итоге получилось достаточно серьезная цифра: по данным Минрегиона, в настоящий момент в России насчитывается более 79,5 тысячи обманутых дольщиков, которые могли бы заселить около 800 жилых домов. Впрочем, сами представители организаций пострадавших дольщиков уверяют, что их едва ли не миллионы.

Пока при решении проблем обманутых "дольщиков" федеральные власти используют в основном превентивные меры. В первую очередь, они провели инвентаризацию неблагонадежных застройщиков, постаравшись уменьшить число жертв. Следующим шагом стал тотальный запрет на использование любых схем покупки на первичном рынке, помимо ФЗ-214. Чтобы изменить ситуацию и избежать дальнейшей социальной напряженности, осенью 2009 года были приняты поправки в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Теперь все схемы привлечения денег инвесторов не по договору долевого участия оказались категорически запрещены. Однако и это не помогло - некоторые застройщики продолжают продавать квартиры в обход закона, и число находящихся в "группе риска" уменьшается не так быстро, как хотелось бы.

Одной из возможных мер, о которой говорят федеральные власти, может стать полная отмена долевого строительства, если девелоперам, наконец, станут доступны "длинные" кредиты в банках. Ведь продажа квартир на ранней стадии строительства в виде, принятом в России, не является общемировой нормой. Так, в Западной Европе практикуется, скорее, поэтапная оплата жилья: 20 процентов - после закладки фундамента, еще часть - после первого этажа и так далее, вплоть до окончания работ. Но это возможно только при стабильных ценах на недвижимость: при такой схеме стоимость квартиры остается одинаковой что до, что после окончания работ, рассрочка по сути выполняет функцию резервирования. По мнению многих наблюдателей, российский рынок жилья к такой реформе уже готов.