Деньги по закладной

Обычно под ипотекой в России понимают кредиты на покупку жилья, однако на самом деле ипотечный кредит может быть выдан на любые нужды. Главной его особенностью является то, что он выдается под залог недвижимости. Таким образом, в теории, ипотечный кредит может быть и потребительским одновременно. Однако в России ипотека столкнулась с таким количеством сложностей, что пока такого рода кредиты не появились.

Земля в залоге

По одной из версий, ипотека в том или ином виде появилась еще в VI веке до нашей эры. Тогда, если верить историкам, ипотекой называли небольшой столбик, который традиционно ставили на границе земельных владений заемщика. На этом столбике отмечался размер его долга. Впрочем, есть и версия, что ипотекой сначала обозначали морские ссуды.

Как бы то ни было, но древние римляне во многом переняли греческий опыт ипотечного кредитования. Однако изначально у них было свое отличие - ради гарантии заемщик передавал свое имущество кредитору. Таким образом, в современном понимании ипотека сложилась, когда соединились две традиции: римская и греческая. По одной заемщик мог пользоваться своим имуществом, а по другой - оно передавалось в залог.

Несмотря на убеждение некоторых экспертов, что ипотечное кредитование пришло к нам из-за границы, это не так. На территории современной России ипотечное кредитование появилось довольно давно - в XIII-XIV веках. Законодательные нормы, по которым предоставлялись кредиты, были разработаны в Псковской Судной Грамоте, то есть в XV веке. В XVI веке популярность такого рода залога привела к тому, что земельные наделы закладывались сразу нескольким кредиторам, а ненадежные заемщики за свои участки выдавали чужие земли. В 1786 году специальным манифестом в России было создано первое специальное кредитное учреждение - "Государственный заемный банк", который начал предоставлять дворянству кредиты на 20 лет под 8 процентов годовых. Обеспечением кредита являлась усадьба с землей и крепостными.

В 1864 году в России появились акционерные коммерческие банки, а в 1872 году - акционерные поземельные банки. В итоге процессов, связанных с отменой крепостного права, и бурного развития ипотечного кредитования к концу XIX века в России было заложено 102313 домов, а к 1914 году в залоге находилось 60 процентов земельных участков.

В Западной Европе ипотечное кредитование стало популярным примерно в то же время, что и в России, а вот в США, которые сейчас являются мировым лидером рынка, с ипотекой запоздали. Первым федеральным законом, регулирующим ипотеку в Америке, стал закон о фермерском кредите 1916 года, согласно которому были учреждены 12 федеральных земельных банков, предоставляющих долгосрочные ссуды фермерам.

Новейшее время

В современном российском праве понятие ипотеки появилось впервые в 1990-е годы, в законе "О залоге", который закрепил ипотеку как способ обеспечения обязательств. Однако в то время ипотека активно не использовалась. По-настоящему развитие рынка недвижимости в России началось в 1997 году, когда был принят закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по которому стал возможен активный оборот недвижимости. Однако банкам в случае некредитоспособности заемщика было не так просто обратить взыскание на заложенное имущество. Федеральный закон "Об ипотеке" был принят только в 1998 году.

В целом в России была принята так называемая американская двухуровневая ипотечная модель, по которой вначале кредит берет заемщик, а затем выдавший его ипотечный банк перепродает его другим участникам рынка. Таким образом ипотечные кредиты по сути становятся средством платежа, а система становится защищенной. На российском рынке роль главного перекупщика ипотечных кредитов исправно выполняет созданное государством "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК). По сути, оно позволяет банкам вернуть средства, выданные по ипотечному кредиту, однако выдвигает определенные требования к "защищенности" кредитов, например, обязательно требует первоначальный взнос и следит за размером процентной ставки.

Непростой процесс

На заре появления ипотеки на российском рынке заемщики могли получить кредит на покупку жилья только под залог уже имеющейся квартиры. Таким образом, банки перестраховывались дважды, потому что нисколько не доверяли своим заемщикам.

Поводом для этого была не только нестабильность экономики, но и сам закон "Об ипотеке". В нем говорится, что банк, даже если он получил в залог квартиру не платившего по кредиту должника, не может его выселить, если квартира является единственным жильем заемщика. Таким образом, банки вдвойне аккуратно относятся к выдаче ипотеки, а потребительские кредиты под залог квартиры практически не выдаются.

Например, обладатель "однушки" вполне мог бы претендовать как минимум на 100 тысяч долларов с учетом дисконта. Однако в данном случае государство перестраховывается от возможной социальной напряженности, а банкам просто невыгодно выдавать кредит, если залог потом не удастся реализовать.

В итоге самым популярным видом ипотечных кредитов стали кредиты на покупку жилья. В этом случае в залоге оказывается тот объект, на покупку которого выделяются деньги. Причем заемщик должен сделать первоначальный взнос. Несмотря на то, что, по мнению некоторых экспертов, взнос свидетельствует о серьезных намерениях заемщика, в действительности он выполняет другую функцию. В случае если заемщик не сможет платить, то этот взнос позволит банку вернуть деньги. Например, если квартира стоила 100 тысяч долларов, а первый взнос - по традиции 30 процентов, то банк получает в залог это имущество всего лишь по цене 70 тысяч долларов. Это поможет ему вернуть средства, если вдруг цены на недвижимость упадут, но не больше, чем на 30 процентов.

На сегодняшний день ипотека в России только набирает популярность. Ее развитие тормозят несколько факторов. Во-первых, слишком высокие процентные ставки - в результате заемщик вынужден вернуть по кредиту две или три стоимости квартиры, что зачастую делает ипотечную модель невыгодной. Процентная ставка по кредиту в экономике не может быть ниже ставки рефинансирования Центробанка. Опасающийся инфляции ЦБ не готов отказаться от этого инструмента, а банки в итоге вынуждены кредитовать население по колоссальным ставкам, сдерживая таким образом потенциальный спрос.

Кроме того, согласно всем социологическим исследованиям, структура расходов в России такова, что подавляющая часть населения не имеет никаких накоплений. Это автоматически делает ипотеку для таких клиентов недоступной. Чтобы разорвать этот замкнутый круг, многие банки стали выдавать ипотечные кредиты с минимальным или даже нулевым первоначальным взносом, однако такие кредиты оказываются максимально рисковыми - чтобы их избежать, банки создают на рынке настоящие финансовые пирамиды.

Сейчас в России сложилась такая ситуация, что ипотеке практически нет альтернатив. Это делает задачу снижения инфляции (что тут же скажется на ставках по ипотеке) первоочередной для развития рынка недвижимости.

Между тем, в мире есть несколько альтернатив ипотеке, например, в Германии активно работают строительные сберкассы и жилищно-накопительные кооперативы, участникам которых не нужно вносить первоначальный взнос. Впрочем, на российском рынке о такого рода инструментах пока ничего не слышно.