Посредники по природе

История вопроса

В России, пожалуй, уже нет ни одного человека, который не знал бы, кто такие риелторы. С этой профессией связано много легенд и мифов. Некоторые считают, что риелторы зарабатывают колоссальные деньги буквально ни на чем, другие уверяют, что риелторы скрывают правдивую информацию о ценах на жилье. Нет такой профессии, которая бы вызывала столько противоречивых мнений. При этом о риелторах вспоминают каждый раз, когда заходит речь о ценах на московское жилье или кому-то срочно надо арендовать квартиру.

Сложно представить, но такой профессии, в отличие от инженеров и врачей, еще совсем недавно не существовало в российской действительности. Официально первые частные риелторские фирмы в России стали появляться в начале 1990-х годов, а их работники называли себя маклерами. По данным журнала "Деньги", уже в 1996 году профессия риелтора считалась одной из самых денежных в стране, при этом основной доход маклерам приносили комиссионные с продаж. Например, в компании "Вавилон", одной из самых крупных на тот момент, маклер получал оклад в размере 100 долларов и 12 процентов от каждой сделки, что в итоге давало ему 2000-5000 долларов ежемесячно. А в некоторых компаниях агенты не получали фиксированных окладов вовсе, зато размер их вознаграждения зависел от квалификации.

Несмотря на то, что в современном виде риелторские компании появились в России совсем недавно, зачатки профессии существовали еще в царской России. Так, в XIX веке купец первой гильдии Николай Любавин основал подобную контору. Купец брал за свое посредничество комиссию в размере 0,5-2,0 процента от суммы сделки, то есть примерно в 2-3 раза меньше, чем берут современные риелторы. За эти деньги он проверял документы и личности участников сделки. В то время проверка юридической чистоты продаваемого объекта мало чем отличалась от сегодняшней и включала требования о предоставлении документов на право собственности, чертежей и планов недвижимости, а также расписки в получении денег. Обязательным условием было и наличие опубликованного в газете объявления о продаже.

У Любавина быстро появились конкуренты. Так, "Торговый дом Е.Копаныгина и Ко" владел информацией об объектах недвижимости не только в столице, но и в других городах. Эта компания являлась ведущей риелторской организацией в России на протяжении 30 лет.

Во времена Советского Союза рынка недвижимости в современном его понимании не существовало, хотя функцию посредника выполняло государственное "Бюро по обмену жилой площади". Филиал этого бюро в Москве находился в Банном переулке, и именно возле него в 1970-1980-е годы стали собираться частные посредники. По понятным причинам, их деятельность на тот момент считалась незаконной и грозила тюремным сроком. К слову, уже в 1990-е годы вошло в обиход выражение "черный маклер", причем тогда оно не имело такого устрашающего значения. Так назывались всего лишь маклеры, работающие сами на себя, без риелторской компании.

Суть работы

Одним из условий развития риелторского бизнеса в России стала бесплатная приватизация жилья, которая способствовала колоссальному росту спроса на риелторские услуги. В итоге страна превратилась из государства, в котором право собственности на недвижимость находилось на зачаточном уровне, в государство с максимальным числом собственников жилья. По последним данным, в России больше 90 процентов жителей страны являются собственниками какой-либо недвижимости. Для сравнения, в гораздо более благополучной Германии этот показатель не превышает 60 процентов. Жители страны активно покупают и перепродают квартиры, в основном друг у друга, и во всем этом им помогают риелторы. Наличие объекта недвижимости в собственности стало уже такой повседневностью, что многие россияне не рассматривают его как актив, имеющий рыночную стоимость. Дело в том, что в России большая часть квартир досталась собственникам по наследству, а не была выкуплена на рынке с помощью ипотечных кредитов, к примеру, как это происходит в США.

Сложнее всего описать, чем в действительности занимается риелтор. Если формально его задача заключается в том, чтобы найти покупателя и продавца недвижимости, а затем заключить сделку, то на практике все совсем не так просто. В первую очередь, риелтор проводит проверку юридической чистоты объекта, то есть он должен удостовериться, что в квартире не зарегистрирован никто посторонний, никто не сможет на нее претендовать и поставить под сомнение право собственности будущего владельца. Затем риелтор оценивает объект, исходя из текущего положения дел на рынке, потом - находит покупателя, заключает сделку и нужным образом ее оформляет. Так как профессия риелтора требует определенных знаний на протяжении всего процесса, то в современной России именно риелторы быстро стали самыми известными и авторитетными знатоками рынка. По сути именно они обладают максимальной информацией о рынке недвижимости.

Сложности организации

По сути риелтором может стать любой человек без образования и опыта работы. Так как агенты работают чаще всего за комиссию, то любого потенциального работника в агентстве недвижимости с радостью примут в свои ряды - никаких расходов от этого компания не понесет. Расходы начнутся потом, ведь крупные риелторские агентства имеют обучающие центры повышения квалификации, через которые проходят десятки тысяч человек. Тем не менее, в России сейчас много риелторов, и понять, кто из них специалист, а кто нет, непросто.

Во всем мире одним из условий развития риелторского бизнеса является его организованность. Так как эта профессия требует максимальных знаний и обширных навыков, то должна существовать некая процедура, позволяющая опознавать своих. Долгое время такой процедурой в России, как и в США, было лицензирование риелторской деятельности. Однако в 2002 году лицензирование риелторов в России было отменено. Дело в том, что процедура выдачи лицензий в какой-то момент превратилась в откровенную торговлю. Так, получить лицензию могла любая фирма, у которой в уставе значилась риелторская деятельность. При этом стоимость лицензии риелтора по факту была невероятно высока - как вспоминают участники рынка, в 1997 году расходы на ее получение достигали 10 тысяч долларов.

В связи с отменой лицензий на рынке появилось огромное количество новых компаний, при этом часть из них не обладала необходимыми знаниями. Одним из следствий такой ситуации стала девальвация понятия риелтор и связанный с этим рост мошенничества на рынке. В качестве промежуточного решения участники рынка стали организовываться в ассоциации, которые, в свою очередь, обладали правом выдавать специальные сертификаты, подтверждавшие квалификацию компании. Однако, с одной стороны, некоторые компании не признают авторитет ассоциаций, а с другой, сертификат все-таки не является аналогом лицензии.

В итоге некоторые риелторы заговорили о необходимости возвращения лицензий. Впрочем, государство не стремится снова брать на себя такую обязанность. Последней тенденцией стало создание в России СРО - саморегулируемых организаций, участники которых несут коллективную финансовую ответственность за каждого из своих членов. Вступление в такие СРО стало обязательным условием для строителей, но закон, по крайней мере пока, не распространяется на риелторов. То есть одна из самых популярных профессий снова оказалась вне правового поля.

Риелторские объединения или "гильдии", как они себя называют, тем не менее, стали в добровольном порядке выступать за создание таких СРО и принятие закона, регламентирующего риелторскую деятельность. Что получится из этого начинания, пока неясно, но риелторов в России по-прежнему достаточно, так как эта профессия, как и в 1990-е годы, остается весьма привлекательной.