Московские девелоперы по традиции любят жаловаться на то, что в городе не хватает мест под застройку. В действительности это не так, и площадок для строительства больше, чем достаточно: большинство из них - это бывшие промзоны. Единственная сложность заключается в том, что вывод этих промзон оказывается зачастую слишком дорог.
Тотальный переезд
То, что промзоны являются основным ресурсом для нового строительства в городе, ни для кого не секрет. В 1930-е годы Москва усиленными темпами проходила период индустриализации. Как правило, заводы строились на окраинах, но все же таким образом, чтобы до них можно было легко добраться. Потом границы столицы расширялись, и в итоге внутри жилых районов оказались фабрики, которые постепенно превратились в так называемый "ржавый пояс" Москвы.
После распада СССР большинство этих заводов внутри мегаполиса оказались никому не нужны. При этом высокая стоимость земли делала эти объекты привлекательными для инвесторов, которые хотели строить дома, а не изготовлять детали для каких-нибудь устаревших производств. По большей части на месте "ржавого пояса" появились бизнес-парки.
Долгое время процесс освоения промзон не регулировался чиновниками. Только в 2002 году власти Москвы выпустили документ под названием "О первоочередных мероприятиях по совершенствованию механизма реорганизации производственных территорий Москвы". В нем говорилось, что промышленные площадки надо выставлять на конкурс. При этом переезд мог осуществляться только после строительства для заводов и фабрик "новых домов" подальше от центра города.
Чиновники предполагали, что на высвобождаемых территориях ежегодно должно было строиться не менее 600 тысяч квадратных метров жилья и до 736 тысяч "квадратов" офисных помещений для малого бизнеса. Это помогло бы правительству Москвы достичь одной из своих главных целей - привлечения ежегодных частных инвестиций в размере 14 миллиардов рублей на реорганизацию промзон. Не секрет, что именно высокий объем инвестиций в рынок недвижимости помогал мэру Юрию Лужкову ежегодно отчитываться перед федеральным центром об успехах по привлечению в городскую экономику частных средств.
В 2007 году московские власти сообщили о результатах выполнения программы, и парадоксальным образом оказалось, что она перевыполнена. Согласно этому отчету, за три года столичным властям при помощи частных инвесторов удалось реорганизовать 460 гектаров производственных территорий.
Однако есть одна хитрость - если посмотреть на количество упомянутых промзон, то окажется, что все далеко не так радужно. Программа распространялась на 44 производственные территории общей площадью 8,6 тысячи гектаров, из них перестроены были единицы.
Вид на главный вход ЗИЛа и памятник Ивану Лихачеву. Фото ИТАР-ТАСС
Слишком дорого
Частные девелоперы наперебой твердили о том, что они готовы участвовать во всех этих проектах, но с одним условием - московские власти должны им помочь.
Во-первых, бизнес хотел, чтобы власти помогли им решить корпоративные конфликты внутри промзон, в частности, защитить их от рейдеров.
Во-вторых, от Москвы попросили обеспечить площадки транспортной и инженерной инфраструктурой. Самый классический пример неудачной попытки вывода промзоны - это так называемый "Золотой остров", который должен был задать новую планку для развития московского рынка элитной недвижимости. Чего только ни запланировали девелоперы на Болотном острове - лофты, гостиницы, апартаменты, развлекательные центры, даже подводный паркинг, однако в итоге был реализован вариант "по минимуму" - несколько перестроенных помещений на "Красном октябре". Сказались огромные затраты: только замена всей инженерной инфраструктуры еще в середине 2000-х требовала 400 миллионов долларов.
Вначале управляющей компанией проекта была КРТ, затем проектом стал управлять непосредственно московский стройкомплекс, после этого функции перешли компании "Гута-Девелопмент". Масштабная концепция перестройки острова до сих пор так и не реализована. Летом 2011 года появились слухи, что "Гута" разработала новый проект, но компания эти разговоры опровергла. Так что "Золотой остров" на карте столицы пока не появился.
В других странах в крупных городах происходили схожие процессы, только растягивались они на десятилетия и были более "мягкими" - все же такого роста цен на недвижимость, как в 2000-е годы в Москве, в западных странах не было. Кроме того, в Европе частному бизнесу обычно активно помогало государство. Так, в Лондоне на создание общественно-деловой зоны Docklands на месте полуразрушенных речных доков государство выделило два миллиарда фунтов. После этого в проект были привлечены шесть миллиардов фунтов частных инвестиций.
Примеры есть
Впрочем, в Москве есть один масштабный и успешный пример вывода промзон и их застройки - это "Москва-Сити", главный проект администрации Юрия Лужкова. На этот раз городские власти даже помогли инвесторам договориться между собой. Чтобы избежать возможных споров между собственниками, город попросту выкупил все предприятия у владельцев, а затем предлагал инвесторам участки на конкурсной основе. Более того, для реализации проекта и координации работ была создана единая управляющая компания - ОАО "Сити". Также город взял на себя обязательства по прокладке дорог, строительству развязки и проведению линии метро. И в общем, все эти обязательства были выполнены. В итоге большая часть чрезвычайно затратных проектов в "Москва-Сити" была реализована, хотя часть по-прежнему строится.
По словам экспертов, подобных примеров координации действий не было не только ни на одной другой площадке в столице, но и на российском рынке в целом. Сходным образом пытался реализовать до кризиса проект "Минск-Сити" Александр Лукашенко, однако в белорусском примере задача облегчалась тем, что все предприятия на площадке будущего строительства принадлежали государству. Впрочем, в любом случае в качестве главы наблюдательного совета проекта был приглашен заместитель Юрия Лужкова Владимир Ресин, в деталях знающий ход реализации проекта "Москва-Сити".
Московским властям не удалось тиражировать свой удачный опыт застройки промзон на месте "Москва-Сити" на другие проекты. В частности, таким проектом должен был стать так называемый "Большой Сити", еще более масштабный проект по соседству от построенного делового центра. Однако проект так и не был реализован во времена Юрия Лужкова, и вряд ли к нему вернется администрация Сергея Собянина. Между тем, по данным опроса ВЦИОМ, большинство москвичей считают необходимым ускорить процесс массового вывода промзон за пределы МКАД - так думают 60 процентов респондентов. "Ржавый пояс" год от года не становится новее, а на фоне небоскребов и вовсе кажется анахронизмом.
Комментарий эксперта
О перспективах вывода промзон "Ленте.ру" рассказала Наталия Кузнецова, директор Департамента коммерческой недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость":
Деиндустриализация и вывод промпредприятий за МКАД были начаты не только из-за острой нехватки стройплощадок, но и потому, что практически все московские заводы и фабрики находятся в очень хороших местах - например, известная "Москва-Павелецкая", площадь которой более 230 га, "Красный октябрь" или завод "Рубин" в ЗАО. Реализовать намеченные планы оказалось мало кому под силу - подготовка территорий к строительству, существенно повышающая себестоимость проекта, расходы по выводу производства, отсутствие программ кредитования подобных действий, а также нагрянувший кризис свели инициативы девелоперов практически к нулю. Однако, несмотря на это, в столице имеются очень красивые и удачные примеры превращения промзон в эффективно действующие комплексы. Это деловые центры в стиле лофт или стилизованные под исторические здания "Красная Роза", "Даниловская мануфактура", "Лефорт" и другие. Сдвинуться с мертвой точки и начать освоение промышленных территорий, на мой взгляд, поможет поддержка правительства, ведь только ему под силу не сжать масштабы производства на конкретной территории, а действительно вывести их за пределы МКАД.