Своя квартира ближе

Идея приватизации

Согласно самому популярному определению, под приватизацией жилья понимается передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде. Приватизировать можно любую квартиру, независимо от ее характеристик, идет ли речь о маленькой "однушке" в Марьино или огромном пентхаусе на Тверской улице.

Более того, не существует никаких ограничений по количеству людей, участвующих в приватизации. Единственная важная граница - каждый совершеннолетний может участвовать в приватизации жилья только один раз.

Бесплатная приватизация жилья должна быть прекращена с 1 марта 2013 года, хотя изначально завершить ее планировалось еще в 2007 году. Причинами переноса стали длительность процедуры, большие очереди на подачу документов, недостаточная оперативность работы муниципальных органов и Федеральной регистрационной службы. По истечении установленного срока для получения в собственность квартиры, где люди проживают по договору соцнайма, необходимо будет выкупать у муниципалитета по рыночной цене.

Россия - далеко не первая страна, где проходит приватизация жилья, но при этом в других государствах приватизация обычно проходила небесплатно и с серьезными ограничениями - например, по стоимости квартиры. По данным экспертов, масштабы приватизации в той или иной стране зависят от того, насколько широко использовалось приобретение жилья государством в предшествующий период. Так, в США тенденция к приватизации проявлялась слабо, а иногда и вовсе отсутствовала, а вот в Великобритании приватизация осуществлялась в довольно широких масштабах. "Приватизация действительно является средством придания экономике большей эффективности, частный сектор ведет дело эффективнее", - писал главный архитектор британской приватизации Николас Ридли. Однако разработанная им приватизация в Великобритании не была бесплатной - государственное жилье квартиросъемщикам продавали.

В России решили пойти по другому пути, полностью либерализовав процедуру приватизации жилья. По мнению экспертов, государство просто боялось упустить процесс из-под контроля. В результате большая часть жилья в России, в отличие от многих стран Западной Европы, находится в частной собственности.

Реформа о двух концах

Самое главное, о чем забывают новоявленные собственники - это то, что после приватизации вырастает и объем обязанностей нового собственника жилья. Например, в случае аварийного состояния здания и большого количества человек в семье приватизация жилья нежелательна, поскольку при расселении дома собственники получат квартиры с той же площадью, что и прежде, а арендаторы - по 18 метров на каждого прописанного человека.

Кроме того, собственник принимает на себя обязательство участия в содержании и ремонте общедомовых конструкций. По словам экспертов, большинство людей незнакомо с содержанием статей действующего Гражданского кодекса, говорящих об обязанностях собственника по содержанию имущества. В отличие от нанимателя, который арендует площадь у города, собственник в полной мере несет бремя ответственности за риск гибели принадлежащего ему имущества.

Сейчас собственник единственного жилого помещения и наниматель платят за жилье фактически одну и ту же сумму, то есть оплачивают только часть реальных расходов города на эти цели, но в будущем ситуация кардинально изменится. Более того, при приватизации в собственность граждан переходит не только квартира, но и доли в праве на все общие помещения в доме, содержать которые тоже обязаны все собственники. Это приводит к тому, что некоторые новоявленные собственники с удовольствием прикидывают, сколько стоит их квартира, сдают ее по высокой рыночной ставке и надеются передать потомкам имущество ценой в сотни тысяч долларов, но при этом не хотят или не могут внести деньги на новую металлическую дверь в подъезде или укрепление крыши.

Чтобы как-то организовывать жителей, было задумано создать ТСЖ, которые, в свою очередь, должны были стать нижним уровнем городских самоуправлений. Именно независимые владельцы недвижимости на протяжении всей мировой истории определяли политику городов на низовом уровне. Сегодня ТСЖ могут нанимать адвокатов и представлять интересы жильцов в управах и муниципалитетах, однако в целом система работает крайне слабо.

Дело в том, что у большинства россиян еще в советское время выработалась стойкая антипатия к решению домовых проблем, а управдом стал фигурой нарицательной. Теперь таким же управдомам, замаскированным под руководителей ТСЖ, предложено представлять интересы жителей. Никто всерьез не хочет занять кресло руководителя ТСЖ, в основном там сидят люди, которые уже успели обрасти связями с ДЕЗами, РЭУ и другими организациями, участвующими в эксплуатации жилья. В новостройках ТСЖ чаще всего являются проводником воли девелопера и принадлежащей ему сервисной компании.

Эксперты до сих пор спорят о том, была ли приватизация в России успешной. Некоторые из них приводят в пример развитые европейские страны, где многие жители не владеют жильем, а арендуют его у государства по низким ставкам. Другие, в свою очередь, отмечают, что благодаря повальной приватизации собственность на десятки и сотни тысяч долларов сосредоточивается в руках людей, которые зачастую не имеют ни навыков, ни средств, ни желания ею управлять.

Исправить недостатки приватизации, которая была придумана в 1990-е годы и отвечала интересам перестроечных реформаторов, должен единый налог на недвижимость, который будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилья. Именно он должен показать, что за собственность нужно нести ответственность, а заодно и очертить границы этой ответственности. Впрочем, пока государство сделало только первые шаги в сторону его внедрения.